以房地产作为融资租赁物的合同性质认定-金融租赁及融资租赁圈
现行法规未明确约定不动产能否成为适格租赁物，导致实务中存在诸多纠纷。融资租赁公司虽已展开不动产融资租赁业务，但亦存在诸多迟疑。以不动产为租赁物的融资租赁合同是否有效？本文将进行具体阐述。
一、不动产直租模式
指不动产的需求者（承租人），申请融资租赁公司（出租人）购买其指定的不动产，承租人再从出租人处租赁使用该不动产并支付租金，租赁期满后，承租人将不动产款项全部结清，出租人把所出租的不动产所有权转移给承租人。
二、不动产售后回租模式
指不动产所有权人（出卖人）将自有不动产出售给融资租赁公司（出租人），再和出租人订立融资租赁合同，将该不动产从出租人处租回使用并支付租金。此时，不动产所有权人既是承租人，又是出卖人。
三、不动产租赁变通模式
（一）间接租赁模式
是指承租人将其不动产项目内的管线、机器设备、机电设备等资产作为租赁物，先出售给融资租赁公司，再将该处资产租回使用，并且负责维修和养护。这样就间接为不动产项目实现了融资。
（二）委托放款模式
融资租赁公司委托银行向承租人放款，具体操作方式为：承租人与融资租赁公司、委托银行签订《人民币委托贷款合同》，约定融资租赁公司将自有资金委托给银行按照本合同的约定，向承租人发放委托贷款。贷款用途约定为只能用于支付不动产项目购买价款，未经融资租赁公司事先书面同意，承租人不得擅自改变合同中确定的贷款用途。
判例一：
案例：某支行与新世纪金融租赁有限责任公司融资租赁合同纠纷案
案号：（2009）浦民二(商)初字第303号
2002年１月４日，某公司与新世纪金融租赁有限责任公司（以下简称“新世纪公司”）签订的《融资租赁合同》，约定新世纪公司支付价款购进苏州市某幢房屋出租给某公司使用，同时约定如产生争议提交新世纪公司所在地人民法院诉讼解决。
某支行与新世纪公司于2004年5月25日签订了《以资抵债协议》，该协议中约定新世纪公司所属的融资租赁合同项下的租赁物件的所有权和应收款项作价33860万元抵偿其结欠某支行的债务，同时约定如产生争议由某支行所在地人民法院管辖。2004年6月1日某支行和新世纪公司向某公司发出《租赁物所有权转让事宜的通知》。
后某支行就与某公司、某有限公司融资租赁合同纠纷一案在上海市浦东区人民法院起诉段玫梅，某公司、某有限公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，后就管辖法院产生争议。
法院观点：
尽管融资租赁合同的标的物是房产，但其基础法律关系是融资租赁合同黄梅网盟。本案应按一般地域管辖原则来处理。融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地零号特工，本案的合同履行地和被告住所地均在苏州市吴中区，所以依法应移送苏州市吴中区人民法院审理。
判例二：
案例：北车（天津）投资租赁有限公司与四川华通柠檬有限公司融资租赁合同纠纷案
案号：(2015)津高民二初字第0040号
2013年9月12日, 北车（天津）投资租赁有限公司（下称“北车公司”）与四川华通柠檬有限公司（下称“华通公司”）签订《融资租赁合同》，约定:
1、租赁物为位于四川省资阳市安岳县石桥铺镇资阳经济技术开发区安岳工业园内的厂房、仓库、办公楼。
2、租赁物系由北车公司向华通公司购买,并且租赁物在华通公司完全付清所有租金后,所有权转移给华通公司。
同日,原、被告双方签订了《工业厂房办公楼买卖合同》及《抵押担保合同》。
后因华通公司拖欠租金，北车公司诉至法院要求其承担责任。
租赁物情况：
2011年8月25日,华通公司作为抵押人、安岳农村信用合作联社作为抵押权人,共同就坐落于石桥铺镇工业园区的在建工程办理了抵押登记。
2013年5月17日,安岳国土资源局核发了安他项(2013)第0127-0135号他项权利证明书,记载安岳农村信用合作联社等四单位是华通公司名下位于安岳工业园(石桥铺镇秀才村6、7组)的国有土地使用权的土地他项权利人。
法院观点：
1、本案涉及的《融资租赁合同》、《工业厂房办公楼买卖合同》及《抵押担保合同》等系列配套协议是各方当事人自愿签订,意思表示真实,不违反相关法律规定且已实际履行,均为合法有效。
2、本案《融资租赁合同》体现内容为融资租赁法律关系项下的售后回租交易模式。但由于合同项下的房产已经设定了抵押,在抵押撤销之前北车公司是无法办理所有权转移登记手续并取得相应房产的所有权的,北车公司对此应为明知。因此北车公司签订《工业厂房办公楼买卖合同》、《融资租赁合同》,并非是以买卖方式取得所有权后又通过向华通公司出租租赁物来实现合同目的,而是通过另行签订《抵押担保合同》,以抵押权作为债权保障完成资金融通镜子面具。这与融资租赁法律关系中,出租人对租赁物享有所有权的法律关系特征不符,故本案不构成融资租赁法律关系,而应按照借款关系处理。
3、虽然双方签订的《融资租赁合同》实为借贷法律关系性质,但该合同约定的权利义务内容系真实意思表示,双方在签订该合同时对租赁物的权属状况亦应明知,故《融资租赁合同》约定的内容对双方均有约束力。
判例三：
案例：化州市供电局等与国际租赁有限公司融资租赁合同纠纷上诉案
案号：（2003）沪高民二(商)终字第53号
1991年8月3日，国际租赁有限公司与供电公司签订《融资租赁合同》（下称“9106号合同”）和《物件转让合约》，约定：
1、租赁公司出资240万美元（概算成本）向供电公司购买十一万电站全部房屋建筑、设备设施，以回租的方式出租给供电公司使用。
2、租赁期限届满，租赁公司应已收回全部债权，届时当供电公司续租则租赁费按为期一年一次付清；当供电公司选择购买时，租赁公司在供电公司付清租赁物所剩残值人民币100元时，向供电公司出具发票和物权转让证书。
同年8月12日，化州县信托投资公司（以下简称信托公司）向租赁公司出具租金偿还保证书，同意作为供电公司偿还9106号合同项下租金的保证人花瓶姑娘，负连带赔偿损失的责任。
法院观点：
1、租赁公司已履行合同义务，其要求供电局、供电公司和化港公司支付拖欠的租金及合同约定的逾期利息，符合法律规定，应予支持，信托公司应承担连带清偿责任；由于信托公司已进入清算程序，成立了清算小组，其对外责任应由清算小组承担。
2、租赁公司与供电公司签订的9106号合同和物件转让合约规定“租赁公司向供电公司购买十一万电站全部房屋建筑、设备设施，以回租的方式出租给供电公司使用，租赁期间租赁物的所有权归属租赁公司；租赁期届满，供电公司续租或者选择购买租赁物”等内容。由此不难看出，合同当事人双方所建立的是融资回租赁法律关系。融资租赁合同兼有融物与融资的功能，但融物的目的是为了融资，回租赁合同所表现出来的功能更侧重于融资，符合融资租赁的特征，受融资租赁合同法律规范调整。
3、9106号合同及物件转让合约标的物中涉及土地使用权和房屋所有权需办理变更登记手续的问题，根据我国《土地管理法》第十二条、《城市房地产管理法》第六十条第二款规定，依法改变土地权属、房地产转让或者变更时应当办理变更登记手续。法律和行政法规并没有将土地使用权和房屋所有权变更登记作为合同生效要件加以规定；按照民法理论，土地使用权和房屋所有权等不动产所有权的移转以登记为要件，没有办理权属变更登记手续，不动产的所有权不发生转移。这表明变更登记是不动产所有权移转的标志，而非合同生效要件。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条明确规定“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，黄子珈但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权不能转移”。据此，双方当事人签订的9106号合同和物件转让合约已生效。
4、9106号合同及物件转让合约标的物中涉及转让设备需经政府主管部门批准的问题，根据国务院于1992年7月23日发布的《全民所有制企业转换经营机制条例》（以下简称《条列》）第十五条“关键设备、成套设备或者重要建筑物经政府主管部门批准，也可以有偿转让”之规定，国有企业关键设备的有偿转让需经政府主管部门批准。由于《条列》并未将政府主管部门审批作为合同生效的要件加以规定，而此前也无法律或者行政法规将行政主管部门审批规定为合同生效要件，故上诉人关于合同未生效之说因缺乏法律依据而不能成立，本院不予支持徐玉元。
5、双方当事人签订融资回租赁合同的目的是为了帮助承租人解决资金困难，有利于生产经营和发展经济；合同系双方自愿签订，又不为国家法律所禁止，且当事人对租赁物所有权转移与否并无争议，所以，合同有效，受法律保护。9106号合同和物件转让合约生效后，租赁公司已全面履行了自己的义务；供电局、供电公司和化港公司仅部分履行自己的义务,构成违约，应当按约向租赁公司偿付所欠租金并支付逾期利息。
判例四：
案例：浙江百盛融资租赁有限公司与华门房地产集团有限公司、华门控股有限公司等保证合同纠纷案
案号：（2014）嘉南商初字第995号
2013年12月12日，浙江百盛融资租赁有限公司（下称“百盛融租公司”）与浙江清水湾置业有限公司（下称“清水湾公司”）签订《融资租赁合同》，约定：
1、百盛融租公司应清水湾公司要求，购进其选定并确认的清水湾别墅山水苑的商品房作为租赁物吉星送宝，并回租给清水湾公司。
2、租赁本金即标的物价款为原告向清水湾公司支付的租赁物价款金额6000000元，租金费用每月按租赁物价款的0.6%计，并按月支付调查费2%，租金总额为7872000元，租金支付日自2013年12月15日起至2014年11月15日止黄煌经方沙龙。
3、租赁期满，清水湾公司履行完毕本合同义务，向原告支付名义货价1元后，租赁物所有权归清水湾公司所有。
同日，百盛融租公司与清水湾公司签订《商品房买卖合同》12份，约定清水湾公司将位于余杭区中泰乡石鸽良种场，编号为（2006）21号地块上的清水湾别墅山水苑商品房12套出售给百盛融租公司。合同经房屋主管部门登记备案。
同日，百盛融租公司与华门集团公司、华门控股公司、徐群签订《保证合同》一份。合同约定三被告担保的主债权为上述《融资租赁合同》，在融资金额不超过人民币10000000元限额内及主合同项下的其他义务向原告提供连带责任保证。
清水湾公司除支付了租金费用六期、调查费用四期外，对其余部分一直未付，保证人亦未承担保证义务。截止2014年11月15日，清水湾公司尚欠原告租金本金6000000元、租金费用216000元、调查费960000元、违约金540000元、律师费186000元。百盛融租公司遂诉至法院要求清水湾公司及保证人承担责任。
法院观点：
本院认为，原告系经相关部门批准设立的融资租赁公司，其与清水湾公司签订的商品房买卖合同、融资租赁合同，以及与华门集团公司、华门控股公司、徐群签订的保证合同，均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规禁止性规定，均合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行义务。被告辩称融资租赁合同未生效搜尸魔，双方系企业间借贷，三被告不应承担担保责任的答辩理由，于法无据九鼎神皇，不予支持。
案例一：我国首例房产售后回租项目
以 2004 年我国首例售后回租的房地产融资租赁项目为例，上海大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司昧宠，并签定了5年的“售后回租”合同。金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。
金融租赁公司根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取2－5％的融资租赁费用。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1％的保理业务手续费。同时，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人（房地产开发企业）无法按时支付租金富坚勇树，可由承租人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由金融租赁公司补足。
案例二：云南商业房产及停车位租赁项目
2014年初，其融资租赁公司为云南某知名房地产开发公司提供融资，租赁标的物为昆明某大型商住区配套独立商业房产 1.86 万平米，以及 1000 多个地下停车位。该大型物业分三期开发，第一期商住部分已销售 95%，预售登记价值合计 4.53 亿元。
该融资租赁公司与该房地产的交易总额为4.53亿元。值得注意的是，实际合同约定融资金额为 1.53 亿元，期限5年，一次性收取1%手续费。同时，合同特别条款中，将余下3 亿元设定为回购保证金。
案例三：天津保税区办公大楼租赁项目
该项目系渤海租赁向天保投资购买位于天津空港物流加工区西三道166号的天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼，后将天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼按协议约定出租给天津港保税区管理委员会及天保投资（第二承租方），租赁期限为20年，协议期满后，承租方具有优先承租权。
该项目租赁协议的主要内容如下：项目金额为8亿元，起租日为2009年4月27日，租期20年缇可。每期租金计算公式为：当期租金＝剩余本金×租赁内含利率×当期天数／360天。
该项目20年80期可确认的租金为14.14亿元，可确认的收入为10.26亿元。。
案例四：空客A320飞机厂房租赁项目
该项目系渤海租赁向天保投资购买位于天津空港物流加工区京津塘高速公路南侧的空客A320项目总装线厂房及所属土地使用权，后将空客A320项目总装线厂房按协议约定出租给天津港保税区管理委员会，租赁期限为15年，承租期内或承租期满后由承租方购买厂房。
该项目租赁协议的主要内容：项目金额为36.3亿元，起租日为2009年10月26日宝盈核心优势混合a，租期15年。每期租金计算公式为：当期租金＝剩余本金×租赁内含利率×当期天数／360天
该项目15年60期可确认的租金为57.46亿元袁殊，可确认的收入为25.22亿元。
案例五：在建船坞码头构筑物及设备租赁项目
该项目系渤海租赁向舟山同基船业有限公司购买其在建船坞码头构筑物及设备，后将在建船坞码头构筑物及设备按协议约定回租给舟山同基船业有限公司使用。在租赁期届满后，租赁物采取留购方式处理，即由承租方在支付全部租金及租赁合同项下应付所有款项，并支付名义货价后，出租人将租赁物出售给承租人，租赁期限为15年。
该项目租赁协议的主要内容：项目金额为10亿元，起租日为2009年11月4日，租期15年。每期租金计算公式为：当期租金＝剩余本金×租赁内含利率×当期天数／360天
该项目15年60期可确认的租金为18.2亿元，可确认的收入为8.2亿元。
不动产能否成为适格的租赁物，以下进行具体的法律分析：
一、依据现行规定进行分析
1、金融租赁公司能否以不动产为租赁物
《金融租赁公司管理办法》第四条规定，适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外。而动产和不动产均为固定资产，故金融租赁公司以不动产为租赁物办理业务，法律并没有禁止性规定。
2、外商投资融资租赁公司能否以不动产为租赁物
外商投资融资租赁公司以不动产为租赁物，法律不存在禁止性规定。具体分析如下：
1、《外商投资租赁业管理办法》中第六条规定，租赁财产包括：(一)生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产； (二)飞机、汽车、船舶等各类交通工具； (三)本条(一)、(二)项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。该办法通过列举方式列明了外商投资融资租赁公司的租赁物范围，但未明确规定不得超出该范围从事融资租赁业务。
2、根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效美阿密。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。目前我国现行有效的法律、行政法规并无禁止以不动产作为租赁物的规定。《外商投资租赁业管理办法》在效力级别上属于部门规章，不能据此判定合同无效。
因此小林可爱到爆，在目前的法律框架下，以不动产作为租赁物开展融资租赁交易，并不必然导致融资租赁合同无效。
3、内资融资租赁公司能否以不动产为租赁物
《融资租赁企业监督管理办法》第十条规定，融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体。该办法并未明确规定租赁物为动产还是不动产，且该办法亦非行政法规，并不必然导致以不动产作为租赁物融资租赁合同无效。
此外，实务中的各种政策文件，亦倾向于认可以不动产为租赁物。具体文件如下：
1、2015年3月24日，商务部发布“关于就《外商投资租赁业管理办法》的补充规定公开征求意见的通知”，将“工业厂房、仓储用房、商用地产、附着于不动产的其他设备（如电梯、空调系统等）等其他用于生产经营的资产”纳入租赁物范围。虽然这一管理办法未正式出台，但代表了监管部门认可以不动产为租赁物的意见倾向。
2、财政部和国家税务总局联合下发的财税〔2009〕128号第三条规定“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税”。
财税〔2012〕82 号第一条规定“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税省港旗兵1。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税”。
3、天津市国土资源和房屋管理局也曾下发《关于支持融资租赁售后回租回购业务相关政策的通知》指出，凡是融资租赁售后回租回购业务涉及房屋出售和回购的，房地产登记部门凭双方签订的融资租赁合同，办理权属转移登记手续，免除交易手续费。
4、舟山市人民政府下发《关于促进我市融资租赁业发展的若干意见》【舟政办发〔2015〕3号】中规定，各类融资租赁公司开展不动产、无形资产售后回租业务，出售资产的行为不属于营业税和土地增值税征收范围，不征收营业税和土地增值税，以其向承租者收取的全部价款和价外费用扣除出租方承担的出租不动产、无形资产的实际成本（包括对外支付的借款利息、发行债券利息）后的余额为营业税计税营业额。
综上，虽然针对不动产能否成为适格的租赁物，目前法律法规没有明确的规定。但我国法律、行政法规并未规定三类融资租赁公司不得以不动产作为租赁物。此外，结合上述判例可知，无论是金融租赁公司、外商投资融资租赁公司，还是内资融资租赁公司，法院审判意见均认可其以不动产作为租赁物的合同效力。故根据司法实务及“法无禁止即授权”的原则，以不动产作为租赁物，并不必然导致融资租赁合同无效。
二、依据租赁物特征进行分析
实践中，适格的租赁物具备如下特征：
1、租赁物未违反法律、法规的规定。如违章建筑金波旬花，自建设初即违法，之后也难以取得合法审批手续及产权证，属于法律上禁止的租赁物。
2、租赁物由承租人选定。
3、租赁物应当权属明确，不存在被质押、抵押、查封等情形。
4、原则上以实体物为主，以无形物为辅。
5、使用权和所有权能够分离。如电脑配件，因不能与电脑分离，不能成为适格租赁物玖月牙晓。
6、租赁物属于非消耗物，如工业用料不能成为适格租赁物。
7、承租人通过使用租赁物能够产生经济价值。
8、承租人违约或者租赁期限届满的，租赁物能够取回。如建筑材料因被添附到建筑物上而失去了取回的可能性，故不能成为适格租赁物。
9、融资租赁公司能够取得租赁物的所有权，办理相应的产权登记。
结合以不动产为租赁物的情形，以具备合法手续的不动产为租赁物，并未违反法律、法规的规定。出租人拟购买的不动产，系由承租人根据自身需要指定。诸如商业地产能够产生经济价值，且在承租人违约时，出租人亦可以行使权力，取回租赁物自行使用。在条件具备时，亦能办理产权登记手续。故以不动产作为租赁物，符合租赁物的特征。
来源：企租通