以旧卢布计，20多年后的莫斯科房价涨了126万倍！竟比世界杯刺激~-财鑫智库
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俄罗斯世界杯正在如火如荼的进行着，每天都有不同的球迷走上不同的天台。有些是为了足球，有些是为了钱？像世界杯这种级别的赛事浪迹香都，带动的绝不仅仅是球迷看球的热情和伪球迷赌球的热情，对于举办地周边的经济发展也有着重要的贡献。
世界杯刚开幕的时候白岩松就调侃说，除了中国足球队没去俄罗斯，其他的都去了。我们也知道中国人历来爱买房，但是如果有人动了来莫斯科买房的心思空战极限，海外君劝大家一定要谨慎。
27年涨126万倍
在莫斯科，一套带厨房卫生间的单元房（平均面积大约60平米），1991年总价5000美元，现在的价格是193万美元。也就是说，从苏联解体之后，以美元计，李宇菲莫斯科的房价整整上涨了380倍！
图片来自居外网
1991年，莫斯科的平均房价为每平方米75美元（按照当时居民出国时购汇价格，大约500卢布）；2018年，这个数字已经超过了1万美元信管学子网。其实早在2015年年底，莫斯科中心区的房价就已经达到了1万美元每平米，高档住房均价更是超过了2万美元。
在全球房价排行榜上，莫斯科仅次于蒙特卡洛，超过北京、上上杉达也海、香港，位居全球第二。这还是用美元计算刘新齐，如果用卢布计算，大家就知道什么是真正的天文数字了。
1989年10月之前，苏联公布卢布与美元的官方比价是1美元兑换0.6-0.9卢布不等。那时的苏联双镯，对一切充满了自信，也坚信自己的货币可永远把美元踩在脚下。但官价是官价，市场有自己的平衡，出国旅游的人如要换美元，价格是6.26卢布兑换1美元。
更倒霉的还在后边，苏联解体之后，整个苏联遭遇了大规模的通货膨胀，每个国家都焦头烂额，1992年的时候，1美元就已经等于1400卢布了。如今，百度一下美元兑卢布的汇率，1美元兑63卢布，似乎已经平稳落地，一派安静祥和气氛。
但此卢布非彼卢布，现在的卢布是从1998年1月1日起发行的新卢布，1个新卢布等于1000个旧卢布。在这之前，俄罗斯人的家庭积蓄，几乎变成一张废纸。那我们来算一下，现在的1美元合到多少？大概相当于1991年6.3万旧卢布宝贝向前冲。
也就是说，目前1万美元一平米的莫斯科中心区房价其实相当于6.3亿旧卢布！而1991年，莫斯科的房价大概才500旧卢布一平米严成方。以旧卢布计算，过去20多年莫斯科的房价涨了126万倍！
当然这只是一种计算方法，未必全部和实际情况贴合，但是即便按380倍计算，房价的增长仍然很惊人。那肯定要有人问了：房价涨势这么好，为什么不让大家去买房呢？因房价涨得再快也跑不过通货膨胀。
涨的再猛的房价，在俄罗斯的通货膨胀面前都只能认怂。1990年代初期，俄罗斯通胀率超800%，现在高昂的房价是拜那个时候所赐，可通货膨胀回落了，房价却一直居高不下。其实看看2000年后莫斯科的房价，算上通货膨胀，也没剩多少增值空间了。
房价分布极其不均衡
俄罗斯的房价除了高，分布的还非常不均匀，这种不均匀主要体现在两方面。首先是除了莫斯科和圣彼得堡这种大城市之外，其余地方的房子基本卖不动，尤其是远东地区，除了少数中心城市外，大部分中小城市都非常悲惨。
计划经济时代结束赵雁峰，可自由迁徙了，人们陆续涌入大城市蒋士云，有谁愿意在天寒地冻的西伯利亚贡献青春？结果就是上万的小村镇被废弃，几百个鬼城出现了。鬼城房价只能根据拆下的可利用废料价格来确定，交通不便的地方，连拆卸都没意义，只能归零。
其次就是在莫斯科和圣彼得堡这样的地方，房地产市场的差价非常大，中高端市场主要集中在中西部和西南地区，普通住宅市场主要分布在东部、南部和北部的老少边穷地区。十几年来，莫斯科的房价主要由高端住宅带动起来，周边地区房价乏善可陈。
可见国土面积的辽阔也平抑不了房价，俄罗斯的国土面积是中国的1.7倍，人口只有中国的1/9，但莫斯科房价早超过北京。仙妮蕾德护肤品人要是扎堆生活的，其公共资源越多，机会越多胡俟，房价就越高。这就是为什么北上广深的房价无论怎么调控都降不下来的原因。
汇率比女人心还难猜
在俄罗斯投资房地产，最大的风险并非房价下跌，而是汇率波动，房价与汇率，是一对难兄难弟。前文咱们已经说过了，苏联解体后汇率大幅度的波动给俄罗斯房价带来了不可磨灭的影响，现在，汇率更反映了国际社会对一国经济的预期。
作为一个自身经济极度依赖能源贸易的国家，俄罗斯的经济、汇率与石油价格紧密挂钩。因此，一旦国际油价出现大变动，卢布兑美元的汇率，就堪称一幅心脏病人的心电图。
汇率与国家油价明显反向变动（来源金十数据）
油价一跌，卢布就跟着跌；欧美一制裁，卢布也跟着跌；卢布一跌，大家都跟着遭殃。通过对俄罗斯楼市的观察，也能反映现在中国楼市面临的两难困境。在城镇化前进的道路上，高价者可以更高，低价者可以归零，这个趋势，谁也阻挡不了。
中国大城市楼市的未来，到底会走莫斯科模式（以当地货币计价，永远上涨，涨得让你目瞪口呆），还是东京模式（见顶回落，10多年难以创出新高）？更值得我们好好思索，不是吗？
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