任志强：高地价形成的租赁市场一定是高瓶颈！专家怒怼，你的思想很危险啊……-财富观察
在为期4天的博鳌房地产论坛期间，任志强就当下楼市的几个关于房价未来、房市未来以及房市的缺陷等热点问题发表了个人观点。
2017年7月21-24日，博鳌?21世纪房地产论坛第17届年会论坛在海南三亚理文索菲特度假酒店举行。本届年会主题为“强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期”。任志强因飞机延误原因，虽未能亲临现场，但仍通过音频以及PPT与分享了他关于“市场的变化问题和可能发展的趋势”看法，他认为就国家体制制度而言，最重要的是土地制度，在这样一种政府决定土地资源配置的情况下纷纷落在晨色里txt，中国的房地产市场，不可能会发生根本性的变化。
1、今年房地产市场的销量和销售额都可能创历史新高
从当前的房地产看，住房的价格增幅已经出现了一些下降，那么不控就可能会涨得更快更高。因此在强监管和相关限购政策影响下，总体而言房价短期内仍将平稳发展。但是需要注意的是，增幅的变化，而不是绝对价格出现了大幅度的下滑白青刚。
同时，当前的房地产各种指标中，一方面要看土地，一方面要看新开工，这些变化中，都说明预期会产生变化。从今年的房产市场销售情况看，市场普遍认为微观和宏观调控会对楼市产生不利影响，对房价形成压制。但任志强在论坛上表示，从目前的情况看，今年房地产市场的销售，从面积到金额，都可能创历史新高。
另一方面，任志强指出，很多城市在限制住房价格的上涨，但却从来没有任何政策限制地价的上涨。从二季度公布的数据看嫡女福星，地价上涨的速度还在持续，这种上涨一定会影响到住房。也就是说地价的上涨一定会影响到房价。
市场配置资源的时候，土地的价格是以产出的价格来决定的，但是在垄断的土地价格中，价格促进了产品和预期的提升。所以，土地价格造成的影响很大。再看住房和土地价格的对比，就可以明显看到，住房价格用全国平均数和全国平均土地数看，相差很低，最直接的差价根本不够盖房。
2、房企将很快进入还贷高峰期，到期债务约达万亿
2017年1-5月，108家房企新增融资579.69亿元，增速降低45.3%，其中银行贷款降低29.6%龙族3中，票据债券降低49% 。而值得注意的是，2015年—2016年新增有息债务8520亿元， 2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。
这108家房企，所融资的情况出现了一个巨大的差别。无论是银行贷款、债券和票据和其他融资都是在持续下降。那么，很快就要进入还贷的高峰期，房产企业明年大概有3300多亿的还债，后年有4000多亿的还债。那么，也就是说，2017-2019年这3年房地产企业大约有1万多亿到期债务，这和信贷的控制有直接的关系。
任志强坦言，接下来的时间，有些房企的现金流可能会因为收紧的调控出现危机，并且还贷高峰的来临也会影响到一些企业未来的变化。
Wind资讯此前也曾报道过，央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘表示相关数据表明，去年年底以来，随着我国房地产调控力度不断加大，房地产信贷增长势头回落，抑制房地产泡沫初见成效。
此外，今年1月6月份房地产相关的税费增长很快，契税增长18.5%，土地增值税增加了23.9%，高于其他税费两倍多。所以任志强认为，如果出现经济下滑的情况，特别是由于资金紧张导致这种情况的出现，那时才有可能对现行的房地产政策提出调整。
3、租赁市场仍需谨慎推进，可能导致学校、医疗等稀缺资源竞争
现在许多城市讨论住房租赁问题，尤其是一些大城市比如广州。7月17日，广州正式出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，意在通过权益平等来消解附着在住房或户籍上的社会利益，压制房价。并且，链家研究院院长杨现领也在博鳌地产论坛上表示，租赁是中国未来的房地产仅存的红利。
但是任志强指出，如果没有社会化的住房租赁，高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的。另一方面，从经济学的道理出发，租购权益平等意味着允许更多的人去争取附着在房产上的社会利益，从而只能增加学校和医疗等资源的稀缺性。租购同权的目的和行动看起来南辕北辙，面临着自我否定的困境，因而其他一线城市若要效仿理当谨慎。
参照发达国家经验最爆伴娘团，德国允许大家私人买房，但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的，所以它会有较高的收益。因此任志强在谈话中表示，如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品，那么这个租赁市场还是有一定困难。
4、目前金融制度没有房地产基金产品，老百姓投资渠道受限
从户籍制度来看，住房已经成为落户的条件，所以在限购的城市中，可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。反之，要想获取城市的资源，陆雨棠就至少要拥有城市的户口。但在目前的金融制度中是没有房产基金产品的，其作用是从个人买房变成用基金来分享城市化的红利。目前的情况，很多人去投资房子，是因为没有房产基金去共享藏羚羊的跪拜。
因此造成有钱付首付和付利息的人就可以买房投资，而无钱付首付或者付利息的人，也没有办法用资金的方式去分享这样一个现在的局面。假定房地产基金市场发达的话，就可能不会有这样一个以住房为直接目标的投资市场，就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。
5、另一个声音隔空硬怼任志强：你的思想很危险呀
北京师范大学金融研究中心主任钟伟则提出了不同于任志强的意见，他表示地价并不是影响房价涨跌的决定性因素，就像股票市场一样，在6000点买入的会被套牢，在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。
而对于房企的现金流问题，钟伟认为，任志强说房企万亿负债会出现现金流问题，这个说法是危险的。虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰，但房企的现金流问题不太大，因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万亿。
他还进一步明确指出，当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是今年年底明年年初，我国房价会有一轮显著的下跌北岛康介。
50城房租收入比研究报告：北京上海深圳人均房租超2000元
央广网北京7月23日消息（记者张明浩）据中国之声《新闻纵横》报道，日前，上海易居研究院发布了《50城房租收入比研究》报告，数据一经发布就引发了不少网友的唏嘘感慨。报告显示，2017年6月全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。也就是说，这四个城市，租房者要拿出将近一半的收入支付房租。有网友高呼：房租加日常开销，就不剩下什么了。那么，这个数字是如何统计出来的？在高房价高房租的大背景下第七女巫，又该如何实现“租者有其屋”的目标呢？
硕士毕业三年的小姚租住在北京，三年换了两次地方，随着北京房价不断上涨，自己的租房租金费用每年都在攀升。“最开始是在六里桥，现在是六里桥东。每年都在涨，开始我合租2000多，后来我一个人一居，4000多元，每年还要再涨10%。本人在事业单位上班，一个月的工资除去日常必要的开销之后，剩下的部分有一半多都给了房东和中介。”
小姚谈到的个人租房租金费用与个人可支配收入的比例就是我们通常意义上的房租收入比。根据城市房价网公布的各城市2017年6月住宅租金数据与国家统计局公布的城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米，《50城房租收入比研究》报告由此就得出了各城市人均月度住房租金费用。
全部50个城市中，北京、上海、深圳3个城市人均住房租金高于2000元/月，人均住房租金高于每月1000元的有15个。北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于 45%，属于租金严重过高城市。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，一线大城市虽然人均可支配收入不低，但由于人口持续流入、而房价高企，使得大部分外来人口涌入租赁市场晶茜，租金价格长期居高不下，租金负担过大。整个大城市的房租收入比凸显房租比较贵。实际上房价收入比有一定相通性。也就是说从直观数据看，现在大城市住房和租房成本在收入中的占比较高。
严跃进同时指出，数据统计无法将一线大城市的非工资性收入涵盖，数据本身也存在一定的偏高成份。
值得关注的是，三亚人均住房租金为1254元/月，在样本城市中属于偏高水平，房租收入比达到了48%。对此，严跃进分析，三亚部分房屋作为度假用途被外地游客承租，并非刚性住房需求，因此金额较高。这与旅游景点城市有关。比如酒店租赁发达无言的哀愁，但并不是好的房地产投资市场。
数据一经发布，不少人感慨，在大城市做租客真不容易。严跃进认为，改善这样的情况，方法无非有两个，一是降低房租，第二提高收入。降低房租从整个房地产租赁改革来讲，全国12个重点城市推行租赁政策，租赁政策后续有利于增加租赁的供应，对于抑制租金功能有积极作用的。另外从提高收入角度来讲，肯定要增加租客们提高收入的竞争机制。
而就在前几天住建部会同其他8部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》明确提出，要进一步加大租赁住房在解决城镇住房问题、特别是新市民住房问题方面的积极作用。
住建部交易租赁和产权管理处处长沈悦表示，《通知》明确，要培育机构化、规模化住房租赁企业。充分发挥政府和国有企业的引领骨干、示范和带头作用。特别是在稳定租金租期，增加供给等方面的作用。
根据《通知》，城市住房城乡建设主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案。
在增加租赁住房有效供应方面，《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，优先面向公租房保障对象和新市民供应葛粉的吃法。
此外，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。
价高者得！楼市调控与房贷收紧前后夹击，不少楼盘开始“挑客”，全款买房横行市场
来源：中国经营报，记者：许永红中国经营报
“我们楼盘这批新房源都是要一次性付款的。”《中国经营报》记者日前以购房者身份走访广州市场时，有销售人员如是表示。
前有楼市调控加持，后有银行不断收紧房贷，广州不少开发商为快速回笼资金开始挑客，在首付款比例方面打起了算盘。“价高者得”这一特殊现象逐渐在广州楼市大行其道，不少楼盘甚至要求一次性付款。
受访人士分析，开发商挑客主要原因是政府批下来的预售货量较少，需求则相对较多，而时间长达半年的网签，更令开发商资金承受压力。此外，首当其冲的购房者除了遭遇首付成本大幅提高之外冯军旗 ，没有及时网签也将面临一房多卖等风险。全款买房横行市场
日前，记者以购房者身份走访了解到，在广州广纸板块，普通的三成首付比例几乎绝迹，而高首付比例或全款买房的客户则成为了楼盘的首选群体，在买房上可享受多重“优待”。
在一家品牌房企的楼盘里，销售人员向记者出示了一张仅有数十个单位的表格。据销售人员介绍，三成首付只可购买20层以下楼层单位，而七成首付和一次性付款则可以选择30层以上或更好的高层单位。
根据付款方式的不同，该楼盘的折扣优惠也有所差异。相比三成首付孙卉凝，七成首付和全款购房可以获得更优惠的折扣，分别可获额外9.2折和9.6折。
该片区内有项目销售向记者表示，首批推出的货量仅有数十套，但明言要一次性付款。销售人员向记者称，这批货量主要针对全款客户，目前仅剩下几套。至于接下来的推货采取何种首付方式，目前还不能确定。
另有销售人员明确对记者表示：“三成首付在该片区买不了房。”并称接下来出售新货，将依据首付比例高低来决定客户买房的先后。
广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者：“新房的预售货量比较少，而客户相对较多，使得开发商有了挑客的条件。而且，由于限签，银行房贷一时下不来，开发商资金回笼比较紧张，所以就选择一些能一次性付款或者首付比例比较高的客户。”
“对开发商来说，这其实也是一种无奈的选择。项目的货量是有的，但批下来的新货不多，所以只好针对性地选择客户。”黄韬说。网签时间一周变半年
事实上，“全款买房”这一现象横行于市，除了银行收紧房贷之外，与当下监管层实行的限价、限签政策有着莫大的关联。
2016年10月，广州掀起新一轮楼市调控热潮。监管层明确表示，加强商品房价格监管，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。2017年3月调控加码，重申房企应严格按照预售许可备案价“明码标价”。
如此一来，很多超出备案价的项目一时被挡在了市场的门外。记者查阅中国指数研究院统计平台获悉，在2017年上半年，一手普通住宅入市33321套，相比2016年同期的44013套，下降了24%。而广纸板块所在的海珠区，近期批下来的预售量也很少。
而且，拿到预售证的项目仍被挡在了网签的门外。黄韬指出，监管层为了让房价数据维持在一定水平，项目即使拿到了预售证，在成交时也会被限制网签。
对于房企而言，限价、限签显然是拦在去化和回款前面的一堵墙。“每个季度一个楼盘只能预售50套房。上个月整个广纸板块只网签了10套。代沟英语作文”有销售人员向记者抱怨称，网签成功后，银行才把房款转给开发商。现在网签需要排队，而且时间较长，这给开发商带来了资金压力。
通常情况下，网签一周内便可完成，现在则是排起了长龙。黄韬透露，现在网签所需时间大部分在3个月到半年之间。半年较为常见，九个月的情况比较少。“2017年初成交的房子，目前在陆续网签。但2016年10月调控开始到现在，我们有客户也还没有成功网签，时隔有九个多月了。”
目前，等候网签的队伍已经日渐庞大。有银行人士对记者表示：“很多一手住宅的客户都在排队，这很让我们头痛。”而一名房企内部人士更是向记者直言：“现在广州积累了这么多人没法网签平鱼怎么做，是一个危险的信号和不稳定因素。”
需要注意的是，没有及时网签，背后隐藏着极大的风险。在接受记者采访时，广东南方福瑞德律师事务所律师曹纯珂表示，网签是对双方签订的合同进行备案公示以达到保护购房者权益的目的，未进行网签会出现“一房多卖”的风险，购房者权益难以得到保障。广州将迎来量价齐跌?
值得注意的是，限价、限签实际上并没有抑制住房价的上涨，且让供应不足的情况更为凸显。
记者查阅了解到，上述广纸片区的一个楼盘，近一个月的网签均价为4.34万元/平方米，而现今实际售价却高达5万元/平方米，相差近7000元。而记者在走访过程中发现，这种网签均价与实际价格相差甚远的情况，在市场上已是屡见不鲜。
供应方面，广州中原研究发展部提供的数据显示，调控加码后新批预售节奏明显放缓，广州楼市上半年依然供不应求，为近4年内供应最少的半年，仅供应367.03万平方米，同比下跌16%。而供求缺口方面，2017年上半年缺口面积为208.52万平方米，在成交量下降的情况下，仍大于2016年同期。
值得关注的是，除了限价、限签等调控因素青铜修炼手册，银行收紧房贷的趋势也将令楼盘挑客现象持续发酵。
在接受记者采访时，大源按揭总经理郑大源表示，目前广州房贷放款速度普遍较慢，通常需要4个月左右，而且各个银行积压的款项都很多。部分银行甚至因为积压太多，停止受理新的房贷申请。
广州中原研究发展部分析，此前广州楼市几次重大调控后，成交量虽在次月大幅下降，但很快就会反弹。
对于市场未来走势，黄韬认为：“广州房价没有明显回落，暂时不会放松限签政策。目前市场是量跌价稳的状态。”
黄韬预计，10月之后广州楼市将会迎来量价齐跌。他认为，在资金紧张的压力下，开发商会采取降价的销售策略去化，降价幅度大概在5%~10%之间，从部分地区延续至整个市场。“到了一定时候，市场会呈现出价稳量升的行情。”
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